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    淺析《民法典》與評估之物權價值的量化

    來源: 日期:2021-01-15 10:28:26
    廣西土地估價師協會 副會長兼秘書長 韋麗春  
     
            摘要:2020年5月28日,十三屆全國人大三次會議表決通過了《民法典》,自2021年1月1日起施行!睹穹ǖ洹妨⒎ǖ哪康脑谟诒Wo民事主體的合法權益,維護社會和經濟秩序,使用人民社會的生活秩序和財產流轉秩序得到穩定發展,保障中國特色社會主義穩步發展,使社會主義核心價值觀得到弘揚。中共中央總書記習近平強調,《民法典》在中國特色社會主義法律體系中具有重要地位,是一部固根本、穩預期、利長遠的基礎性法律,對推進全面依法治國、加快建設社會主義法治國家,對發展社會主義市場經濟、鞏固社會主義基本經濟制度,對堅持以人民為中心的發展思想、依法維護人民權益、推動我國人權事業發展,對推進國家治理體系和治理能力現代化,都具有重大意義!睹穹ǖ洹穼τ谠u估行業影響深遠,本文試從《民法典》的規定,分析物權價值量化及價值量化需要注意的問題,以此拋磚引玉,與評估從業者共同學習。
     
            《民法典》共七篇1260條,包括總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任和附則七篇章。其中物權篇共五分篇二十章258條,內容十分豐富,涵蓋產權登記、所有權、用益物權、擔保權和占有等。物權是人們賴以生存之有限物資享有權,是民事主體依法享有的重要財產權,隨著社會經濟的發展,人們越來越意識到如何更好的實現財產的使用價值,做到物盡其用,使財產保值增值。所謂物盡其用就是在物權法定原則之下,通過物權類型的設定、物權內容的規范、物權行使方式的完善等一系列手段,為作為生產要素的各類不動產和動產進入市場實現資源合理配置創造條件,從而充分發揮物的使用價值和交換價值。
            以下圍繞物權篇的內容,從物盡其用的視角,談談物權與評估及其評估需要注意的問題。在《民法典》的條款內容中,并未明確要求物權需要評估,但從相關條款規定不難看出,物權被征收、征用或者在進入市場實現資源合理配置時,需要進行價值評估。
            一、不動產的征收、征用
            《民法典》第二百四十三條規定:“ 為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地,應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產,應當依法給予征收補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。”
            該條是對國家征收不動產(含土地、房屋及其他不動產)及其地上附著物的相關規定。征收不動產應當支付補償費,對喪失所有權人給予合理的補償。征收集體所有的土地,應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償等費用。征用單位、個人的房地產或者其他不動產的,應當給予拆遷補償,維護被征用人的合法權益。征收居民住房的,還應當保障被征收人的居住條件。征收征用涉及的物權價值量化包括征收集體土地的補償費、征用單位或者個人不動產的補償費及其他不動產的補償費用等,這些物權價值量化往往需要通過第三方評估其價值作為確認補償的參考和依據。同樣,《民法典》第三百五十八條對因公共利益需要提前收回建設用地使用權的,也規定按照第二百四十三條的規定給予補償,并退還相應的出讓金。綜上所述,不管是征收征用補償費還是退還出讓金,一般也是通過第三方評估其價值提供相應的參考!睹穹ǖ洹返谌俣邨l規定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規定獲得相應補償”。同樣,因不動產或者動產被征收征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,也應給予補償,補償的金額往往通過第三方評估得出相應的價值作為補償費用確定的參考和依據。
            二、自然資源的有償使用
            《民法典》第三百二十五條規定:“國家實行自然資源有償使用制度,但是法律另有規定的除外。”
            該條是對自然資源有償使用的規定。在我國,自然資源分為國家所有和集體所有兩種公有制度。國家所有的自然資源,實行有償使用制度,即在經過行政許可取得自然資源的物權時,需要支付必要的對價,使自然資源所有者在經濟上更充分地得到實現,充分發揮市場對經濟發展的積極作用,避免無序使用,造成資源浪費,損害國家利益。
            聯合國出版的文獻中對自然資源的含義解釋為:“人在其自然環境中發現的各種成分,只要它能以任何方式為人類提供福利的都屬于自然資源。從廣義上來說,自然資源包括全球范圍內的一切要素,它既包括過去進化階段中無生命的物理成分,如礦物,又包括地球演化過程中的產物,如植物、動物、景觀要素、地形、水、空氣、土壤和化石資源等。”自然資源是一個相對的概念,隨著社會生產力水平的提高和科學技術的進步,先前尚不知其用途的自然物質逐漸被人類發現和利用,自然資源種類日益增多,自然資源的概念也不斷地被深化和發展。在國土開發利用中,自然資源包括土地資源、氣候資源、水資源、生物資源、礦產資源、森林資源、草原資源、海洋資源、濕地資源、能源資源、旅游資源等。當前自然資源物權價值通常需要量化的包括土地資源(建設用地、農用地)、礦產資源、森林資源、草原資源、海洋資源、濕地資源等六大類資源。國家在提供有償使用時,需要對“有償”的價格進行評估,這也需要第三方對自然資源進行價值評估。如國有建設用地使用權出讓底價的確定,一般都需要委托土地評估機構進行評估,為確定出讓底價提供參考和依據。其他類型的自然資源在進入市場時亦是如此。
            三、地役權的設立
            《民法典》第三百七十三條規定:“設立地役權,當事人應當采用書面形式訂立地役權合同。 地役權合同一般包括下列條款:(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)供役地和需役地的位置;(三)利用目的和方法;(四)地役權期限;(五)費用及其支付方式;(六)解決爭議的方法。”條款內容明確要在合同中包含“費用”,該費用就是地役權價值的量化,需要評估機構參與,但其價值量化是比較復雜的,評估時需要注意以下幾點:首先,地役權是在他人的不動產之上設立的供自己的不動產便利使用,以提高自己的不動產效益的用益物權的使用價值。地役權的產生,必須有兩個不同權屬的不動產存在,其是一種獨立的物權,區別于相鄰權。其次,設定地役權的原則是應當以對供役地損害最小的方法為之,且不得違背公共秩序與善良風俗。當事人設定禁止袋地通行為內容的地役權,或者設定容忍權利濫用的地役權,都不符合公序良俗原則,不具有法律效力。再次,地役權自地役權合同生效時設立,而不是登記生效。地役權設立后,可以登記也可以不登記,當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記,確認地役權;地役權未經登記的,不得對抗善意第三人。最后,地役權不得單獨轉讓,也不得單獨抵押。
            四、關于抵押權
            《民法典》第三百九十四條規定:“為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的占有,將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人,債權人為抵押權人,提供擔保的財產為抵押財產。”押品評估業務是評估機構常規業務,不論是抵押權設立時還是債務人到期不能償還債務需要處置抵押物時,往往需要第三方評估,如涉及抵押物的處置,《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第四條第一款明確:“對擬拍賣的財產,人民法院可以委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。”這是有明確規定可以委托評估機構進行評估的業務。由于抵押評估涉及兩方及以上利益,在開展抵押權評估業務時,應注意以下規定:一是知悉不得抵押的財產,包括土地所有權、集體所有的土地使用權(包括宅基地、自留地和自留山等)、以公益為目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施和依法被查封、扣押、監管的財產等。二是為實現房地一體主義,避免在抵押權設置上出現糾紛,以建筑物抵押的,該建筑物占用的范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權的,該土地上的建筑物一并抵押。三是抵押權是最重要的擔保類型,其價值功能在于被擔保債權的優先受償性。即與債務人的普通債權人相比,抵押權人有權就抵押物賣得的價金優于普通債權人而受清償。四是農村集體經濟組織興辦企業或者其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業使用的建設用地,其土地使用權可以依法抵押的,實現抵押權后,未經法定程序,不得改變土地所有權的性質和土地用途。
            五、土地承包經營權的價值
             《民法典》第三百四十二條規定:“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地,經依法登記取得權屬證書的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。”第三百四十三條規定“國家所有的農用地實行承包經營的,參照適用本編的有關規定” 。從規定看,不論是農村集體土地還是國有農用地,其土地承包經營權都可以流轉。土地承包經營權是我國農村經濟體制改革的產物,對于促進我國農村經濟的發展意義重大。隨著社會經濟的發展,為能夠發揮土地資源這一重要生產要素的作用,激發生產力,需要讓土地承包經營權進入市場。土地承包經營權不同于建設用地使用權,也不同于地役權、抵押權,它是基于農村土地實行承包經營的物權,F階段深化農村土地制度改革,順應農民保留土地承包權、流轉土地經營權的意愿,將土地承包經營權分為承包權和經營權,實行所有權、承包權、經營權分置并行,著力推進農業現代化,是繼家庭聯產承包責任制后農村改革又一重大制度創新。土地承包經營權在進入市場的過程中,其價值需進行量化。如何量化土地承包經營權的價值,這在評估技術上存在一定的難度,需要根據不同的土地用途、土地使用年限進行評估。如耕地法定承包期為三十年,承包期屆滿,由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包。
            以上是根據《民法典》的規定,結合實際工作,對部分物權價值量化進行的簡淺分析。物權價值需要量化的還有宅基地使用權、居住權,抵押權中的動產抵押權擔保物權的質權、留置權,在此不作闡述分析。
     
                                                                                          參考文獻:楊立新 《中華人民共和國民法典條文要義》
              
     
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