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    《民法典》對估價工作的影響

    來源: 日期:2021-01-15 10:31:58
    四川恒通房地產土地資產評估有限公司重慶分公司 徐長林
     
            如果說《憲法》是我國的根本大法,那么2021年1月1日起實施的《民法典》則是我國私法領域的基本法,是調整我國民事法律關系的根本大法。
            我國早在1908年就已經開始由先賢沈家本先生領銜起草《大清明律草案》;1929年,我國在民國時期頒布了《中華民國民法》;新中國成立以來,歷經70多年的期盼,五次起草,終于在2020年的5月28日通過《民法典》。
    我所在的恒通評估有不少專業人員通過了司法考試,有些還曾具有律師的執業資格或執業經驗。司法考試資格、注冊會計師資格是成為恒通評估合伙人所認可的除了評估專業資質以外認可的專業資格,恒通評估對評估專業人員法律素養要求很高,要求房地產估價師在不動產法律領域的法律素養不低于職業律師。恒通評估的創始合伙人崔太平博士曾受全國人大聘請參與《資產評估法》專家意見稿的起草,參與《合伙企業法》修訂。記得2002年入職恒通不久,崔太平曾經就把當年審議的《民法典》草案文本發給全公司同仁,要求大家學習,這是作為評估人的我第一次接觸《民法典》。
            作為一個評估專業人士,當然首先關心的是《民法典》實施后到底對我們現行估價工作、對我們評估行業未來會產生哪些影響?在該法即將實施之日我從評估人的角度談談一些自己的看法,一家之言,難免有誤,姑妄論之。
            一、對估價依據的影響
            評估機構出具的評估報告,無論是房地產估價報告、土地估價報告還是資產評估報告,但凡涉及的有關民事法律依據,從2021年1月1日開始都要進行相應的修改。據《民法典》最后一條一千二百六十條“本法自2021年1月1日起施行!痘橐龇ā贰独^承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。”評估中涉及不動產估價的,通常會將《物權法》作為估價依據,抵押評估業務通常會將《擔保法》作為評估依據!睹穹ǖ洹穼嵤┮院髨蟾嬷幸昧讼鄳姆蓷l文的,那么還要重新對照該法進行相應的訂正。
            二、居住權設立對住宅評估的影響
            作為評估人士,如果說這次民法典對評估帶來影響最大的一個制度創設的話,那么我認為首選居住權的創設!睹穹ǖ洹酚靡嫖餀嗑幚锩嬖黾恿艘徽碌钠脕碓O立規范居住權,可見該制度之重要,我認為,該物權對未來的影響變化可能是我們現在都想象不到的,本文僅將該物權對評估的影響做一個淺顯的分析。
            居住權是指自然人依照合同的約定或遺囑中設定對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權。首先來對比居住權與租賃權的區別。按照《民法典》第 366 條規定,居住人對他人之物享有占有、使用的權利,通過簽訂租賃合同形式可以獲得,而且賦予了很高的保護效力!逗贤ā防镉“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內所發生的所有權變動的,不影響租賃合同的效力”條款,即有所謂的“買賣不破租賃的相關規定”,《民法典》725條仍然承繼該規定。但租賃權畢竟是一種債權,現實當中隨意解除合同或者不簽合同的現象,使得居住人的權益難以得到保障,它的保護效能是無法和物權相比的。由于居住權是物權,須經登記后才正式設立,居住權設立的時間,是自登記時設立。有些地方租賃合同也要求登記,但這種登記并非物權效力登記,它只是一種行政管理方式。
            其次,居住權與所有權的差別在于,居住權是用益物權,不包括處分權,不能將居住權轉讓或繼承,但是設立了居住的房屋仍然是可以約定出租,即居住權人仍然可以把它享有居住權的房屋進行出租,只要他們在居住合同里面事先約定即可。
            再次,我們從評估角度看,對于居住權的取得,可以是有償,也可以是無償取得的。居住權會對所有權人的房屋價值帶來影響,多數情況下是帶來減損,價值減損是可以經由專業人士評估得出。居住權可以是有償取得的,居住權的金額對價也是可以通過評估獲得!睹穹ǖ洹芬幎ň幼嗖坏棉D讓,但是因為它可以通過在設立居住權時約定房屋可以出租而獲得實現其價值渠道,故居住權本身也是有經濟價值的,其價值也是可以評估得出的。故對于房地產估價中可能涉及到的居住權估價可按以下三種情形來進行分析。
            (一)設立有居住權房屋的價值評估
            從評估的角度,如果要具體分析居住權對房屋價值的影響宜以授權的有償無償獲得角度進行分析:
            1.無償取得的居住權
             根據《民法典》規定居住權是可以無償取得,如果估價對象設立的居住權是無償的,且該居住權是沒有明確消滅期限或約定喪失期限的,那么評估師對此類房屋評估作價應當仔細判明設立居住權的約定。比如,若約定房屋的居住權直至居住權人死亡的,或者約定的條件是有或然性的,無法判斷其居住權終止的時間點,對此類房屋由于其所有權人已經喪失了占有使用房屋獲取經濟利益的能力,或者無法判斷其何時才能夠重新獲取房屋占有使用權能,如果估價目的是為抵押擔保提供價值參考,那么根據評估的謹慎性原則,對此類房屋的評估作價宜為零處理。如果通過設立居住權的合同能夠明確知道居住權期限的,那估價的時宜對無償使用期間對價值的減損做出計算予以扣除,具體可參照現行無償租賃權對房屋價值影響處理方式來計算。
            2.有償取得的居住權
            如果居住權設立合同約定每年支付費用,而且金額參照市場租金隨行就市的,雖然設立了居住權,但是對房屋價值基本上沒有什么影響,按一般市場價格評估即可。對于住宅房屋所有權上設了有償的居住權,且并非一次性支付市場公平使用對價,而是按年支付或者按一定周期支付的,那么評估的時候可以參照《房地產估價規范》中租賃權對評估價值的影響來評估。評估時宜關注居住權的特殊性,兩者評估差異最主要表現在影響期限的設立上,租賃權的最長使用期限是20年,但是居住權期限理倫上是有可能和房屋的所有權期限相同,對于一次性收取居住權有償對價的,其房屋價值也是有可能為零。還會出現居住權雖然是有償的,但是它的期限可能沒法確定,不知道居住權什么時候截止,對這類評估就宜進一步分析,依據居住權可能截止時間區間,可能就有兩個評估值,可能有一個最低值,也可能有個最高值,都有可能出現,要依據估價目的給出合理的專業判斷。
            (二)居住權給付對價的評估
            居住權可以有償的取得,那么這種有償的金額確立可以通過專業評估來實現。如果雙方希望以市場價的方式獲得居住權,那么可以通過市場對價比較方式來確定。由于居住權人獲得居住權其保障比租賃權的保障更大,可能會愿意為設立居住權而支付比一般租賃更多的對價,即同樣一套房子設立居住權對價高于簽訂租賃合同的對價。如果市場出現這種情況的話,那么通過市場租金作為居住權的對價案例宜進行權益修正。
            (三)居住權價值的評估
            由于居住權可以通過約定設立居住權后允許住房的出租來實現,故居住權是有些價值實現途徑的,即有變相處置權。居住權價值評估應是居住權剩余年限內市場租金收入與居住權支付成本之差的折現價值,居住權有可能是有對價的,也可能是沒有對價的,有可能是一次性支付的,也可能是逐年支付的,均為評估測算中要考慮的重要影響因素。
            三、居住權設定對相關權益人影響分析
           租賃權和居住權都是對所有權人擁有之物的占有、使用權能進行轉移,都有可能對房屋的所有權人的價值產生重大影響,特別是無償取得的居住權的存在。按法律規定,在已抵押的財產上再租賃的,其抵押財產處置價值沒有什么影響。司法處置時,租賃關系設立在抵押權之后的,終止其租賃關系,租賃權人僅享有抵押處置財產的優先購買權。是否可以在已經設立抵押的財產上再設立居住權呢?《民法典》在居住權篇并沒有規定,但第408條規定“抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的,抵押權人有權請求抵押人停止其行為,抵押財產價值減少的,抵押權人有權請求恢復抵押財產價值,或者提供與其減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值,也不提供擔保的,抵押權人有權請求債務人提前清償債務。”法律并沒有禁止在抵押的房屋上設立居住權,但設立居住權的宜通知抵押權人,對于按揭購買取得的房屋在貸款還沒償付之前設立無償居住權應該是受到限制的,但是如果居住權是有償取得的,而且是按正常的價格獲得居住權,那么能否也進行限制呢?誰來判斷呢?合理的推測應該是由專業人士做出判斷。
     
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