<input id="qyui2"></input>
  • <menu id="qyui2"><input id="qyui2"></input></menu>
    <blockquote id="qyui2"></blockquote><samp id="qyui2"><blockquote id="qyui2"></blockquote></samp>
    <samp id="qyui2"><label id="qyui2"></label></samp>
  • 歡迎訪問中國土地估價師與土地登記代理人協會官方網站
    您當前的位置: 首頁 > 會員服務 > 業界觀點 > > 詳情

    《民法典》將助推“以房養老”事業的大力發展

    來源: 日期:2021-01-15 10:42:23
    四川恒通房地產土地資產評估有限公司 崔太平
    四川恒通房地產土地資產評估有限公司重慶分公司 徐長林
     
            上一篇談了《民法典》居住權制度可能會激活農村房屋財產權,成為落實宅基地“三權分置”政策的抓手,今天談一談《民法典》的居住權制度可能會對以房養老產品起到的推動和促進作用。個人認為,未來可能會出現帶不確定終止期限居住權的房地產交易價格評估,故以房養老產品需要房地產評估技術的創新和評估咨詢的發展。
            2020年召開的中共中央十九屆五中全會把積極應對人口老齡化上升為國家戰略。我們國家自上個世紀70年代后半期以來,死亡率和生育率均呈逐步下降趨勢,由此開啟了人口老齡化進程。2019年中國出生人口降至1465萬,65歲及以上人口占比達12.6%。據有關專家預測,2022年這一數字將升至14%,屆時我國將步入深度老齡化社會;2033年左右進入占比超過20%的超級老齡化社會,之后持續快速上升,至2060年占比約達35%。
            全國人大常委會法工委相關負責人曾表示,希望通過《民法典》設立的居住權制度為老年人以房養老提供法律保障。以房養老有多種產品形式,包括住房反向抵押貸款、房產養老壽險等金融參與模式,也包括售房養老、換房養老、租房入院養老、贈房養老等非金融參與模式,其中住房反向抵押貸款最受歡迎。國外發達國家更常見的“住房反向抵押”,在國內也被稱為“倒按揭”,是指達到一定年齡且擁有住房所有權的老年人,在不放棄居住權的前提下,把住房抵押給銀行、保險公司等金融機構,后者經綜合評估,一次性或定期發放給房主一筆貸款用于養老,直到房主去世為止。房主去世后,房屋產權由金融機構獲得,可以進行銷售、出租或者拍賣,所得收入用來償還貸款本息,這是解決老年人“有房產、無現金”問題的有效手段。發達國家住房反向抵押貸款業務的各項制度已比較完善,養老金融產品規模不斷擴大,為保障老年人晚年生活水平起到很大的作用。住房反向抵押貸款產品對于老年房主的吸引力在于,上了年紀的房主不必離開他們熟悉的居住環境,可以在自己的房子里安度晚年,還可以從貸款機構定期獲得一筆不菲的現金收入用于養老開銷。而貸款機構通過該項業務的收益之處在于,房主及其配偶去世后,或者房主永久搬離住房后,根據合同約定,房屋的產權將歸貸款機構所有,在正常情況下,這足以保障貸款機構把房屋處理掉還本獲息,甚至獲得超額利潤。由此可見,住房反向抵押貸款是在家庭養老與社會養老基礎上的一項制度創新,是老人自我養老的巧妙制度安排。該項制度有利于盤活老年人的房產,特別是孤寡老人和失獨老人的房產,是實現個人經濟資源優化配置的積極探索,有利于拓寬養老保障資金來源,健全我國社會養老保障體系,提升老年人養老保障水平。
            早在2003年,中國房地產開發集團開始推行“住房反向抵押”試水,2008年幸福人壽開展住房反向抵押貸款業務,2014年6月保監會發布文件試點開展老年人住房反向貸款養老保險,2015年幸福人壽“幸福房來寶”發行,中信銀行也推出過此類貸款,但整體影響力有限,老百姓接受度有待提高。銀保監會2018年8月8日印發《中國銀保監會關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》(下稱《通知》),將老年人住房反向抵押養老保險從此前的試點擴大到全國范圍開展,相關業務監管要求適用《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(保監發〔2014〕53號)的規定!锻ㄖ繁硎,保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判,加強老年人住房反向抵押養老保險業務的風險防范與管控;積極創新產品,豐富保障內容,拓展保障形式,有效滿足社會養老需求,增加老年人養老選擇。但該業務開展并不如預期理想,主要是由于老年人觀念短期內難以改變,缺乏法律支撐,風險較多,金融機構的積極性不高。
            目前,老年人不愿意轉移房屋的產權,一個重大的顧慮之一就是對居住權的保護,F行制度下,把房屋產權的轉移通過租賃方式來保障老年人的繼續居住,其保障法律效力弱,老年人普遍對此有擔心。如果房屋產權轉移后,老年人的居住權得到充分保障,其居住權的期限直至生命終止,會在很大程度上消除老年人的擔憂。該項權利則可通過實施《民法典》創設的居住權得到保障;另外一個擔憂就是對金融機構房價確定及打折幅度等單方面決定信息缺乏判斷能力,總是感覺吃虧了。
            以房養老涉及三大不確定性,即預期壽命不確定、房屋價值不確定和利率水平不確定。在沒有設立居住權制度以前,這三大風險全部由金融機構承擔。在設立居住權制度之后,未來可能出現一種創新產品,把這三大風險一開始就分散。房屋價值不確定的風險可以由購房人來承擔,預期壽命不確定的風險和利率水平不確定的風險由保險機構承擔。目前各種反向擔保的定價理論都是金融機構與老年人兩方在博弈,金融機構掌握主動權、主導權,這種沒有第三方的博弈很難有令老年人信服和滿意的貸款值的均衡點。
            圍繞著以房養老,預計未來應會出現一種設定了居住權的“以房養老”房屋買賣交易,該房屋設定有不確定終止日期的居住權,直至老年人去世。故在居住權制度實施以后,未來的養老產品設計可以不“把房子抵押給金融機構”的倒按揭,而是“把房子賣給廣大的房屋投資客”,由投資客對房屋未來的趨勢價值作出判斷,并與金融機構以及房屋產權人三方進行房屋交易價格博弈,三方價值博弈出來的均衡價格才是真正的養老房屋市場成交價。這種模式結合了售房養老的非金融方式和保險公司的養老年金方式,筆者目前尚未看見對這種創新模式的專門論述。這是一種“保留居住權售房”+“養老年金”+“投資居住權房產”三結合的模式,個人認為未來一定會成為以房養老的主流模式,它規避了單純售房模式下老年人售房資金一次獲取和居住得不到保障的風險;避免了金融保險機構持有房產、處置房產,承擔房產價值市場波動的風險;投資者以低價購買帶居住權的房屋,同時獲得穩定租房收益,三方均有“交易盈余”。下面簡單舉例分析說明。
            有一愿意以房養老的65歲老人有100平方米的房屋,市場價120萬,市場客觀年租金2.4萬元。假定保險公司、投資者及老人三方以100萬成交,房屋所有權上設定有不確定終止期限的居住權限制,最后達成的一系列合約效果如下:
            1.以房養老的老人
            售出設定居住權的房屋,房屋過戶給投資者,保留房屋居住權直至生命結束,每年獲得以房養老的6萬元養老年金。
            2.二手房投資者
    付出100萬元,購買帶居住權限制的房屋,獲得房屋所有權,可以再自由轉讓,每年獲得2萬元房屋租金收入,老人去世后獲得房屋占有、使用權,獲得房屋完整的所有權。
            3.保險公司
    收入100萬元售房款,發行無需還本的不定期以房養老年金產品,每年支付年金8萬元,2萬元支付給二手房投資者,6萬元支付給以房養老的老人,直至老人去世后終止支付。
    從三方立場進行經濟分析如下:
            1.以房養老的老人
            以房養老的老人,放棄了房屋被繼承,把房屋所有權過戶給二手房投資者。同時在房屋上設立居住權,自己作為居住權人享有生前居住的權利,每年獲得6萬元以房養老的養老年金直至生命結束。從他的角度看,房子賣出去了,一般來說比現行客觀市場價格更便宜,但自己免費居住直至生命結束,不需要再交租金。房屋市場價是房地產估價師評估給出的參考,與該房屋現狀及增值潛力等相關,也與老人擁有的居住權時長的期望值相關。如果房屋成交價是公開市場上,二手房投資者通過拍賣競價方式博弈取得的,程序是公平的。
            對比幸福人壽“幸福房來寶”產品,同樣65歲,價值120萬的房產,最終每年獲取的年金收益為43646元。上述模式比“幸福房來寶”產品可以增加年收益16353元,增加比例為37%。如果樂觀估計該房屋以120萬元市場價成交,則每年年金收益對比“幸福房來寶”增加比例達65%,這也是很多老年人覺得該產品不劃算的重要原因。
            2.二手房投資者
            二手房投資者,獲得房屋的產權。在老人生前,每年可以獲得2萬元的房屋租金,投資回報率為2%,等于客觀租金房價比,有吸引力。老人身故后,注銷設定的居住權并收回房屋,自己獲得完整產權。其承擔的房屋市場價值風險,與在市場上投資帶租約房產差異不大,房屋價格低于帶租約的房產,折價幅度決定了產品吸引力大小。這兩部分優惠可以認為是對不定終止期限的居住權的補償,是以房養老的老人保留不定終止期限的居住權的價值。
            3.保險公司
            保險公司,是最為關鍵的角色。該項交易中老人的預期壽命、利率水平是不確定的,這就類似于保險機構發行無需還本的年金,這類風險都是可以通過數學模型來量化的,是可以通過產品設計規避的。案例中假定的8%的回報是保險機構依據生命表進行的精算預測,有可能支付三五年就不用支付,也有可能長期支付,保險公司依據各年齡段生存概率精確計算,只要成交數量足夠多,一定會確保這種商業模式成立。保險市場“年金保險”一般回報3%左右,并且需要還本。而以房養老保險,保險公司是不用還本的,故收入100萬元,雖然支付8萬元的超高額利潤回報,但是保險公司并不會因此而虧損。案例中的老人現65歲,假設考慮平均還有20年壽命,保險公司把本金攤薄在回報里面,每年就是5%(國債無風險利潤是3%,故開出8%報酬也是可行的)。但經過筆者對保險公司投資的內含報酬率進行計算,假設支付到85歲,保險公司資金投資回報率平均為5%左右,按5%計算,老人活到85歲故去時,保險公司財務凈值為0.3萬元,大于零,說明財務上可行的;活到75歲,保險公司財務凈值為33.23萬元;活到95歲,保險公司財務凈值為-22.98萬元。即假設有波動,一個活到75歲,一個活到95歲,綜合起來保險公司還有10.25萬元財務凈值。從財務角度評價,保險公司投資是可行的。保險公司還可以設計更多的產品,比如幾年內亡故可以退還一定的資金,也可以設計金額變化的年金額等等,保險公司設計如此的復雜產品離不開房地產估價師的估價和咨詢服務。
            這個產品對保險公司或金融機構最大的好處是不需要持有房產,也不需要處置房產,不承擔房價波動的市場風險,而且還能先獲得一筆巨額資金,相較于住房反向抵押,該產品應該有更強的公平性、靈活性,本人預測將會替代住房反向抵押產品,成為以房養老的主流產品。
            上述交易,假設老年人進入老年公寓,則保險公司將原支付給二手房投資者的相當于房租價款支付給老年人,二手房投資者提前獲得完整產權,老年人每月獲得的款項也增加了。保險公司的介入使得該產品的設計具有極大的靈活性,如果老年人住房價值高,且有意愿留一份資產給自己的后人,保險公司可以將房價款當中的一部分固定設定為保險金產品或信托產品傳給后人,而將其余部分設置為上述非固定終止期限的以房養老金。
            上述以房養老產品還可能會進一步衍生出類似于對房屋未來市場看漲看跌不同的期權交易,假設老人對未來房屋市場看跌,投資者對未來看漲,通過保險公司的介入,就可以在老人實現居住權保障的情況下,將未來房價下跌的風險提前轉移,筆者對此不展開論述。
            房地產估價師在養老保險復雜的產品定價設計中也是可以大有作為的,這對房地產估價師專業水平提出極高的要求,要懂得以房養老產品的邏輯,還要提供相關咨詢。咨詢內容包括房屋的客觀市場價格和租金、未來房屋價格變動預判,以及折價率對購買方的市場影響,房地產估價師需能夠通過房地產市場波動對產品價格波動的影響作出科學的分析等等。  
            隨著《民法典》的實施,居住權的設立,為老年人提供自己的房屋資產改善自己生前生活的可能性,傳統的倒按揭產品諸多缺陷預計會被淘汰,上述的新型以房養老產品將更容易被市場接受。
    信息服務
    資格考試 繼續教育 機構備案 會費繳納 年檢注冊 會員入會 評價系統 報告備案 交易案例 執業登記

    本網站從行業工作角度出發,所載信息部分來自相關媒體,版權屬原作者所有,如有不妥,請告知,我們將及時處理。

    協會地址:北京市海淀區大柳樹路17號富海國際港1506 | 郵編:100081 | 傳真:(010)66562319 | 京ICP備06025283號-1

    光根电影院yy11111推荐,亚洲色自偷自拍另类,国产专区青青在线视频,少妇的诱惑