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    拍賣物業狀況評價在法拍實踐中的應用初探

    來源: 日期:2021-01-15 11:02:58
    河南省中地聯合房地產資產評估有限公司 崔永強
            摘要:法院通過網絡拍賣房屋,可以提高司法執行效率,降低交易成本。但同時,由于房屋不可移動、獨特性、價值量大的特點和交易過程的復雜性使得買受人在拍賣房屋時,因專業知識有限對房屋缺乏全面系統的了解,有可能會支付更多的競拍成本,對司法拍賣缺少信任,造成社會不和諧因素。估價師可以利用其專業知識,創新業務類型,接受委托對拍賣物業進行狀況評價,對拍賣物業的全面狀況進行調查、描述、分析和評定,給買受人提供相關專業意見,提示和防范風險。
            一起天價個稅法拍案
            2017年11月,鄭州市的楊女士從法院網絡拍下一套住宅,花費了230萬元,這個價格和市場價格相比,節省了幾十萬元,以為撿到了便宜。拍賣結束后,在相關部門辦理過戶手續時,被稅局告知,本次過戶須繳納46萬元的個人所得稅,原因是該房屋上一次交易系“直系親屬過戶”,上次過戶時,所審報的房屋成交價是500元。根據鄭州市的相關稅收政策:直系親屬過戶房產不必按照稅務系統的核定價格交稅,可以自行審報價格,該房屋若5年內再次交易,需繳納房屋總價差價20%的個人所得稅。
            楊女士認為,法院未將直系親屬過戶的瑕疵告知買受人,屬法院對拍賣標的物疏于調查,在拍賣公告中將繳納全部稅費義務強加給買受人,有違民法公平原則,顯失公允,因此向當地法院提出異議,請求撤銷該房屋的網絡司法拍賣結果。
            經法院審理認為,網絡司法拍賣公告中的第七條已明示:“標的物過戶登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅費、維修基金及其可能存在的物業費、水、電等欠費,經濟適用房、房改房等類型的房屋在辦理過戶時產生稅、費、差價等費用均由買受人承擔”。在司法拍賣實踐中,為保證被執行的標的物快速變現,對于拍賣房產過戶時涉及的有關稅費、水電費、物業費等費用,由買受人承擔并不違反法律禁止性規定,競買人決定參與競買的,應視為對拍賣財產完全了解。
            最終,楊女士提出的撤銷該房屋司法拍賣結果的理由因不符合法定撤銷的情形,其異議請求審理法院不予支持。
            參與各方究竟誰之錯
            1.網拍法院
            網拍法院認為,根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十四條第五項的規定,法院在拍賣公告中已明示,競買人參與拍賣,應視為對拍賣財產全部了解,理應承擔可能存在的各項風險。
            楊女士報名參與本次拍賣活動,應視為其對拍賣房產全部了解,并接受一切已知和未知的瑕疵,以法院未將直系親屬過戶的瑕疵告知買受人為理由,撤銷該房產的網絡司法拍賣結果為理由不應得到支持。
            2.買受人
            楊女士認為,在法院拍賣時,拍賣公告沒有顯示房屋存在直系親屬過戶這一狀況,自己并非房地產方面的專業人士,沒有專業能力和途徑辨別拍賣標的物是否存在“直系親屬過戶”的瑕疵,自己也沒有權力向不動產登記部門查詢房屋以往的產權交易信息,導致誤判,錯不在自己,另外根據規定,個人所得稅納稅義務人為所得人,46萬元個人所得稅理應由原房主承擔。
            關于此起案件的思考
            根據鄭州拍賣市場行情,法院拍賣住宅房屋一般會低于市場價格20%~30%,在限購政策的影響下,法院拍賣的住宅因不受限購政策的影響,吸引了眾多沒有購房資格的人群關注。由于住宅房屋取得方式復雜,政府有很多關于交易限制的規定,房產在拍賣前,無法準確計算稅費種類和數額。因此,法院在拍賣公告中大多會顯示“標的物過戶登記手續由買受人自行辦理,所涉及的一切稅費由買受人承擔”的字樣,因不了解拍賣物業存在的瑕疵,無法預測拍賣過程中所繳稅費的種類和數額,致使拍賣過程中存在一定的隱患。
            本起案件的標的物是一套住宅,若是一座商場、一幢寫字樓、或是一家工廠,買受人對拍賣物業的了解程度到底如何?有很多問題值得我們思考和關注,買受人是否應該對拍賣物業有充分的了解?拍賣物業的現狀如何?能否順利的執行?買受人如何才能獲悉拍賣物業的瑕疵?拍賣物業過戶登記手續如何辦理?
            當然,關于司法拍賣規則我們無權指責,但是,如果這起案件中,有估價師參與的話,憑著估價師的專業素養,履行調查職責,勤勉謹慎執業,那么,就不會出現上述的案例了。
            律師盡職調查的借鑒意義
            在一些案件中,經常會有律師盡職調查這項法律服務,律師盡職調查的首要目的在于,為委托方提供評價目標公司有關項目的法律資格以及相關項目的各種事項是否符合法律規定,盡職調查最終目的在于防范風險,避免無謂的失誤和損失。律師做完盡職調查后,要給當事人一個真實的、全面的、可靠的結論。律師會將可能存在的法律風險充分的向當事人予以披露,所進行盡職調查的目的不是為了極力促成交易,是為了提示與防范風險。
            估價師因了解國家金融政策和稅收政策,熟悉房地產市場和房屋交易規則,是房地產高端服務業中的專業人士,所以在涉及房地產的法院拍賣案件中,可以借鑒律師盡職調查的思路,創新司法拍賣領域的業務類型,以“為人謀利”的思維,充分發揮估價師的專業價值作用,解決司法拍賣過程中買受人對拍賣物業不了解的“痛點”,接受買受人的委托出具咨詢報告,進行拍賣物業狀況評價,對拍賣物業狀況進行全面的調查、描述、分析和評定,對拍賣物業存在的瑕疵給予充分的披露,給買受人提供相關專業意見,提示和防范風險。
            拍賣物業狀況評價的內容
            全面系統的了解房地產需要從實物、權益、區位、使用狀況等方面,因此,拍賣物業狀況評價當以照片或者文字方式,全方位記錄拍賣物業的實物狀況、權益狀況、區位狀況和最高最佳利用方式,對于可能影響交易或使用的嚴重缺陷和瑕疵,應當在咨詢報告中特別說明。
            1.實物狀況評價
            拍賣物業實物狀況評價,應通過查閱拍賣物業的有關資料,詢問拍賣物業的租戶、周圍鄰居、物業公司等,實地觀察、檢查拍賣物業的新舊程度、結構、平面布置、空間布局、設備設施、裝飾裝修、公共配套完備程度因素,對可能影響使用的實物狀況因素進行披露。
            2.權益狀況評價
            拍賣物業權益狀況評價,應通過查閱拍賣物業的相關權屬證書或者不動產登記簿和租賃合同,引用法律意見書中有關拍賣物業權益的法律意見等方法進行。
            拍賣物業權益狀況評價特別要關注產權的合法性、瑕疵和交易受限情況,要對土地所有權狀況、土地使用權狀況、房屋所有權狀況、抵押權及地役權等他項權利設立情況進行調查。著重調查土地使用權、房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議,土地取得、房屋開發建設等手續是否齊全,房屋租賃情況及租約合同,是否已依法公告列入征收范圍,使用是否受限制等。
            3.區位狀況評價
            拍賣物業區位狀況評價,應當對拍賣物業的位置、交通、外部配套設施、周圍環境以及未來規劃等進行調查、分析和評價。拍賣物業為學區房的,應關注未來學區的劃分;周邊未來有規劃的,應關注未來規劃是不利因素還是有利因素。
            4.最高最佳利用方式
             拍賣物業有可能處在查封狀態閑置多年,或因用途限制不合理使用,往往不是最高最佳利用狀態,拍賣成交后如何最大限度的利用拍賣物業,使其價值最大化,達到保值增值的目的,也是估價師專業價值的體現。
            拍賣物業的最高最佳利用方式包括最佳的用途、規模和檔次,估價師應在調查及分析其利用現狀的基礎上,對其最高最佳利用作出下列判斷:維持現狀、繼續利用最為合理的,應選擇維持現狀為最高最佳利用;更新改造再予以利用最為合理的,應選擇更新改造為最高最佳利用;改變用途再予以利用最為合理的,應選擇改變用途為最高最佳利用;改變規模再予以利用最為合理的,應選擇改變規模為最高最佳利用;重新開發再予以利用最為合理的,應選擇重新開發為最高最佳利用;上述的某種組合或其他特殊利用最為合理的,應選擇上述的某種組合或其他特殊利用為最高最佳利用。
            拍賣物業狀況評價是估價專業化的體現
            房地產估價及土地估價是房地產領域的高端專業服務,企業在經營過程中,任何時候都不應離開“專業”這個根基,只有比客戶更專業,用心為客戶解決問題,才會有真正的估價需求。因此,估價機構要始終把“專業化”作為立足之本。
            房地產估價及土地估價不僅僅是對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷,在新形勢下,還要為客戶提供相關專業意見,幫助客戶進行房地產方面的專業判斷,解決客戶遇到的問題。對拍賣物業狀況評價是估價機構專業化的體現,足不出戶,便對可能影響交易或使用的嚴重缺陷和瑕疵了然于心,使客戶對拍賣物業有全面的認知,內行指導外行,提高交易效率,降低交易風險。
            估價專業化在法拍業務中的社會意義
            1.滿足客戶需求
            通常意義上,服務是為了滿足客戶的需求,估價服務中,把客戶的需求作為首先要確立的方向和目標,是高質量估價服務的核心。不斷了解客戶需求,提供個性化的服務,為客戶創造價值,才能使估價機構具有持續的生命力。估價服務能力的提高,不僅體現在估價業務數量上,更主要表現為服務質量的提高、客戶滿意度的提高。 
            2.增加業務收入
            近年來,傳統的估價業務萎縮嚴重,業務收入越來越少,對于司法拍賣領域衍生出來的拍賣物業狀況評價業務,是咨詢業務的拓展,可以給估價機構帶來一定的業務收入。
            3.提高品牌效應
            目前我國估價機構的業務比較單一,估價機構業務同質化嚴重,執業質量偏低,估價收費競爭白熱化,機構內部管理傳統,很少有客戶是根據估價機構的品牌來委托估價的,因此,整個行業的品牌意識淡薄。當發生產品競爭、價  格競爭、質量競爭、營銷競爭、市場資源競爭時,轉為品牌經營和品牌競爭就勢在必行了。
            客戶遲早是要看品牌的,如目前的房地產資產證券化估價,客戶就比較看重品牌,這種估價業務是高端化、品牌化的典型具體表現。因此,估價機構從現在起就要有品牌意識,重視品牌培育,建立良好口碑。
            4.化解社會矛盾
            實踐證明,完善的市場經濟,需要完備的中介服務體系,市場經濟越發達,中介服務體系就越完善,目前,我國的中介服務行業已成為政府管理社會事務的重要手段之一。估價機構做為經濟鑒證類中介服務機構,通過運用專業的知識和智力勞動提供特定的社會服務,發揮其溝通、公證、鑒證的作用。
            上述案例中,如果估價機構能發揮其有效作用,用專業知識服務于估價利害關系人,“說服他人”或“為人謀利”,就會降低矛盾發生的幾率。
            結束語
             最高人民法院《關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》中,將委托評估放在當事人議價、定向詢價、網絡詢價后,做為人民法院第四種方式確定財產處置參考價,對司法鑒定估價業務產生了挑戰,對整個估價行業的業務數量、委托方式、評估程序、異議處理、收費模式等方面產生了影響。
            在法院網絡拍賣中,估價機構可以利用專業優勢,在拍賣前接受買受人委托進行拍賣物業狀況評價,可以促進房地產交易公平、維護司法公正、保障社會穩定,體現估價的核心價值。
            現階段我國經濟發展正從原來的高速度發展向高質量發展的轉變,專業化又是高質量估價的重要體現。唯有適應社會的轉變,以高質量的估價服務為前提,體現估價行業的專業化水平,才能實現估價行業的轉變,才能在社會變革中不被社會淘汰。
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